Czym jest sourcing?

Na początek, co to jest cena rynkowa? Jeżeli wejdziesz na portal ogłoszeniowy i poszukasz na nim kawalerek i będą one w cenie np. 150 tys zl to oznacza, że rynkowo kawalerki kosztują 150 tys zl. Jeżeli wyszukasz kawalerki za 100 tys. zł to kupujesz ją 50 tys. zł poniżej ceny rynkowej.

Teraz możesz zadać sobie pytanie dlaczego ktoś sprzedaje kawalerkę wartą 150 tys. za 100 tys. Dzieje się tak gdy osoby sprzedające liczą na szybką gotówkę. Są one najczęściej zadłużone chwilówkami, które teraz mają wysokie odsetki. Albo są to osoby które chcą gdzieś wyjechać za granice i chcą jak najszybciej odzyskać pieniądze, bo później nie będą w stanie sprzedać tego mieszkania. Albo to są osoby, które kupiły dom lub mieszkanie i potrzebują wpłaty transzy dla dewelopera. Albo mają problemy w rodzinie i potrzebują szybko gotówki.

Nie są to raczej osoby które pozwolą ci zakupić mieszkania za swoją zdolność kredytową, bo kiedy kupujemy mieszkanie za gotówkę to jest szybsza transakcja można załatwić to w tydzień, dorobić akt notarialny i podpisać umowę.

Kiedy skupujesz mieszkania za kredyt bankowy to trzeba się liczyć z czasem uruchomienia procedury w zakresie 1,5-3 miesięcy, więc osoba która chce szybko otrzymać gotówkę raczej nie będzie na ciebie czekać.

main-first-screen

Ile się zarabia na sourcingu?

Ile można zarobić sourcingu okazji w praktyce? Jeżeli jesteś osobą początkującą nie masz kontaktów i mieszkania musisz wyszukiwać sam to poświęcisz odpowiednią ilość godzin na to żeby takie okazje znaleźć.

Jeżeli masz już rozbudowane kontakty czyli twoja rola sprowadza się do trzech telefonów. Po pierwsze – odbierasz telefon od osoby która informuje cię o tym że znalazła dla ciebie mieszkanie poniżej ceny rynkowej. Po drugie – dzwonisz do osoby która ma gotówkę i mówisz jej, że kupuje za tyle remontuje w takim standardzie i zarabia tyle i wszystko będzie trwało 3-4 miesiące. Po trzecie dzwonisz do osoby po akcie notarialnym i pytasz czy transakcja przebiegnie bez problemów, czy udało się kupić nieruchomość i umawiasz się na wystawienie faktury i przekazanie prowizji za całą transakcję.

Ile ta osoba jest w stanie cię wynagrodzić? Do tego pytania powinno podejść się indywidualnie i dostaje pytania ile się bierze za takie pośrednictwo. Normalni pośrednicy na rynku za transakcje biorą od 1% do 3%. Średnio jest to 2% od danej transakcji. Jak kupujesz mieszkanie za 100 tys. to agent zabierze 2 tys. za pośrednictwa.

Ja stosuję inną praktykę. Nie obliczam tego procentowo tylko wiem kiedy mieszkanie jest warte 150 tys. a inwestor kupuje ode mnie za 100 tys. to można obliczyć że zarobił na tym 30 tys. , więc ja zabieram nie więcej niż 5 tys.

szybki_skup_nieruchomości

Dlaczego to jest aż tyle warte?

Jak inwestor który dysponuje milionem złotych na koncie nie skupi żadnego mieszkania to ten milion dalej tam leży. Jeżeli odbierze ode mnie telefon i skupi mieszkanie za 100 tys. odjąć podatki i koszty pośrednictwa to ma zysk 90tys. I dochodzi do sytuacji gdzie wszyscy jesteśmy na wygranej pozycji.

Zachęcam do zainteresowania się rynkiem nieruchomości i skupu mieszkań w Twojej okolicy, ponieważ kiedy dowiesz się, że ktoś na przykład się przeprowadza albo potrzebuje gotówki albo jest to sprawa spadkowa to udasz się do ich mieszkania i poinformujesz ich o możliwości kupna ich mieszkania za gotówkę.

Jeżeli jesteś w dużym mieście to jest dużo inwestorów którzy dysponują gotówką za którą można kupić mieszkania to bez problemu można takie umowy przedwstępne podpisywać w ciemno. Na tej umowie zawierasz zapis że dowolna wskazana przez ciebie osoba trzecia albo ty może kupić to mieszkanie. Czyli mówisz że masz gotówkę, której tak na prawdę nie masz i wtedy znajdujesz osobę która kupuje znalezione przez ciebie mieszkanie.

Możesz się zastanawiać dlaczego proponuję ci żebyś podpisywał umowy przedwstępne za wskazaniem osoby trzeciej. Jeżeli znajdziesz dobrą okazje na rynku inwestycji i będziesz pierwszy rozmawiał z właścicielem i nie zaklepiesz sobie tego zadatkiem. Tutaj jest różnica pomiędzy zadatkiem a zaliczką. Zaliczka jest wtedy gdy wpłacasz pieniądze i jak zrezygnujesz z transakcji to ta kwota jest zwracana. Zadatek natomiast to gdy wpłacasz 10 tys. i jak ty się rozmyślisz to pieniądze przepadają, a jak rozmyśli się właściciel to wypłacają ci podwójny zadatek.

Nawet jakby chcieli sprzedać za 30tys drożej niż tobie to już zarobili 10tys a zwracają ci 20tys. Zatem jeżeli jest jakaś dobra okazja trzeba ja zarezerwować w momencie kiedy stoisz w mieszkaniu i po rozmowie z właścicielem podpisać umowę. Ważna jest szybkość działania zanim zaklepie mieszkanie ktoś inny.

Jeżeli jest to sprawa rodzinna i o mieszkaniu wie mała ilość osób to na spokojnie zdążysz poinformować swoją listę osób gotówkowych, które są chętne zobaczyć i kupić od razu to mieszkanie.

Ja podpisuje umowy na zasadach relacyjnych to znaczy, ze ufam ludziom z którymi pracuje, i jak natrafię na oszusta to większość osób w środowisku inwestorskim dowiedziała by się o tym.

skup_nieruchomosci_profesjonalni_eksperci

Na co zwrócić uwagę w sourcingu

Jeszcze powiem ci na co zwrócić uwagę podczas pracy nad sourcingiem. Są trzy najważniejsze tematy. Po pierwsze to wyszukiwanie osób które są zadłużone i zaoferować im pomoc w wyjściu z długów, ci którzy wzięli chwilówkę są tak zadłużone, że jedynym ratunkiem będzie sprzedaż mieszkania. Zazwyczaj te osoby nadal chcą mieszkać w tych mieszkaniach i jeszcze będą mieszkać przez np. 5 lat później odkupić od ciebie tą nieruchomość za np. 30tys więcej. Kiedy nie będą płacić najmu to możesz sprzedać to mieszkanie za dowolną cenę.

Jak ktoś kupi całą kamienicę, podzieli ją na piętra i kawalerki, w cenie rynkowej są śmiesznie tanie, więc można wziąć sobie 10-20 mieszkań na wyłączność i zapewnić właściciela, że znajdziesz większego inwestora który wykupi wszystkie kawalerki. To o tyle dobre że cała inwestycja jest w jednym miejscu, wieść o tych mieszkaniach nie rozchodzi się po innych inwestorach i nie ma większego problemu.

Dobrym pomysłem jest znajdowanie mieszkań w bardzo fajnych lokalizacjach w dużych miastach. Na przykład w Poznaniu jest popularna wśród studentów linia tramwajowa pestka. Wszyscy studenci chcą tam mieszkać. W związku z tym cena tych mieszkań jest wygórowana. Mało jest ofert z tego rejonu, więc jak natrafisz na okazyjną ofertę mieszkania w cenie poniżej rynkowej to możesz śmiało brać w ciemno i na pewno takie mieszkanie sprzedasz. Najlepiej jest szukać mieszkań blisko terenów zielonych i fajnych blokach z centralnym ogrzewaniem, gdzie każdy chciałby mieszkać, trzeba szukać ofert kilkanaście albo kilkadziesiąt tys. poniżej ceny rynkowej i można na tym zarobić.

Tak samo jest w przypadku luksusowych mieszkań. Jeżeli masz klienta który szuka mieszkania w lokalizacji gdzie ciężko znaleźć mieszkanie, można znaleźć osobę którą można wyprowadzić.

skup zadłużonych nieruchomości

Jak zbudować sieć kontaktów

Teraz część o tym jak sprawić, że oferty nieruchomości do ciebie spływały oraz jak ich szukać samodzielnie. Jest kilka sposobów na które warto się na początku skupić, żeby transakcje same wpływały.

Najlepiej zacząć się reklamować, wywieszać ulotki, że skupujemy mieszkania za gotówkę, nawet jeśli nie dysponujesz taką ilością gotówki to trzeba się nią chwalić i pokazać, że taką gotówkę posiadasz.

Dzięki takiej technice ludzie będą inaczej z tobą rozmawiać. Trzeba mieć na uwadze, że gdy rozmawiasz z pośrednikami na rynku to przeliczają oni zdobyte nieruchomości nie tylko na pieniądze ale i czas, chcą mieć pewność, że zarobią nie tylko na tej nieruchomości ale też na czasie. Jeżeli pośrednik wie, że z tobą zarobi teraz, a w innym miesiącu, z innym inwestorem który kupi to mieszkanie za kredyt i zarobi za 2 miesiące, woli to zrobić z tobą bo szybciej dokonuje płatności a 2 miesiące w przód to nie wiadomo jak to wyjdzie i jest bardziej bezpiecznie.

Trzeba pamiętać o tym, żeby przekonywać pośredników do siebie, że będą zarabiać więcej niż rynek. Jak masz 2% prowizji, czyli agencja to w optymistycznej sytuacji dostanie z tego 50%, czyli 1%.

Jeżeli powiesz swojemu pośrednikowi, że jak będzie dostarczał mieszkania tyko do ciebie to zapłacisz mu dodatkowo. Pośrednik zapewne ma listę 5 inwestorów, którzy mówili mu to samo to zadzwoni tylko do ciebie bo ma zapewniony tys. zł więcej. Takim pośrednikom musisz się co jakiś czas przypominać, bo mogą o tobie zapomnieć, czasami trzeba przypomnieć o sobie, żeby mieć zyski.

Poza pośrednikami musimy mieć oczy i uszy otwarte na znajomych, którzy mieszkają w interesującej nas dzielnicy. Możesz im powiedzieć, że poszukujesz mieszkania do skupu, i podczas codziennych rozmów z sąsiadami, albo innymi ludźmi będą zdobywać informacje o możliwych mieszkaniach do skupu. Właśnie tak funkcjonują starsze panie na osiedlach, jeżeli jedna z ich przyjaciółek ma wolną nieruchomość od razu będą o tym wiedzieć. Wystarczy że do takiego mieszkania pójdziesz jako pierwszy i podpiszesz umowę.

W tej audycji nie sposób wymienić wszystkich metod zdobywania mieszkań, ale te najważniejsze masz już za sobą. Najważniejsze to wstać od komputera i zacząć szukać, pytać się wszystkich tych, którzy mogą mieć dobre mieszkania do kupienia. Wykorzystywanie portali ogłoszeniowych sprawdza się wtedy gdy masz czas jeździć na każde ogłoszenie, po to żeby zdobyć kontakty.

Właśnie dlatego najlepsze okazje inwestycyjne nie pojawiają się w internecie bo zazwyczaj są już spóźnione. Na przykład powiem ci kiedyś pojechaliśmy na normalne ogłoszenie zobaczyć jak te bloki wyglądają od środka, jaki ma układ, bo nie było zdjęć. Na miejscu okazało się że ceny mieszkania nie można negocjować, a pośrednik na innym osiedlu ma podobne mieszkanie i pole do negocjacji ma tam większe. Nic z tego nie wyszło, ale sam fakt że pojedziesz i poznasz właściciela czy pośrednika, możesz poszerzyć swoją sieć kontaktów, która później może przynieść ci zyski.

Przede wszystkim masz swoje wizytówki, mówisz wszystkim, że prowadzisz skup mieszkań za gotówkę, jesteś wypłacalny od razu, i wynagradzasz lepiej niż inni. Jeżeli twoi znajomi polecają ci jakieś nieruchomości to warto im dać jakiś tys. zł za takie polecenie, żeby zachęcić do dostarczania takich ofert do ciebie.

Ten biznes wygląda raczej tak, że przez pierwsze pół roku szukasz kontaktów, które w drugiej połowie zaczynają się zwracać. Nawet jak na początku nic nie możesz znaleźć, to z czasem im więcej ludzi znasz tym więcej telefonów zdobędziesz. Trzeba też być bardzo precyzyjnym w tym co chcesz od ludzi dostawać. Najlepiej jest wyznaczyć sobie widełki, czyli skupiasz się tylko na przykład na kawalerkach na danej dzielnicy, bo wiesz że inwestorzy najlepiej na nich zarabiają.

Jak znasz jakiś inwestorów to zapytaj jakich mieszkań oni szukają, na jakich mają największy zysk, i z jakich lokalizacjach chcieliby kupić. I trzeba skupić się tylko na nich. Zawsze jakieś osiedle ma swoje plusy i minusy, więc skupiaj się tylko na tych które mają więcej plusów niż minusów.

Na nieruchomościach w rejonach uważanych za nieatrakcyjne, też można zarobić duże pieniądze. Ale na sam początek nie posiadasz dostatecznego rozeznania w rynku, więc najlepiej jest skupić się na sprawdzonych blokach z ogrzewaniem centralnym, a nie przestarzałe gazówki, strychy czy poddasza.

nieruchomosc-z-lokatorem

Strona technologiczna sourcingu

Zachęcam również to stworzenia arkusza w Excelu w którym będziesz spisywał wszystkie nieruchomości, którymi zarządzasz. Może być tak, że nieruchomość którą oglądałeś dzisiaj i nie negocjowałeś ceny, to właściciel nie sprzeda tego mieszkania przez tydzień czy dwa, a po miesiącu stwierdzi on że twoja oferta była dobra ale nic z nią już nie zrobi. Warto sobie zatrzymać takie mieszkania, żeby szybko do tego wrócić, spisywać sobie metraż, jaka okolica i ogólne wrażenia.

Następnym narzędziem jest CRM czyli wpisujesz kontakty osób z którymi współpracujesz. Wszystkie informacje o osobach które wiedzą, że szukasz mieszkania za gotówkę, wszyscy pośrednicy, spółdzielnie mieszkaniowe. Czyli lista w Excelu z imionami, mailami, telefonami, osób do których możesz zadzwonić i pytać się o nowe mieszkania.

agencja-skupujaca-nieruchomosci-webp

Jak znaleźć inwestora

Przejdźmy teraz do sprawy jak znaleźć inwestora który kupi od ciebie nieruchomość na której jest pewien, że zarobi, bo są poniżej ceny rynkowej. Jeżeli jeszcze nie znasz wielu osób z dużą ilością wolnej gotówki i są przekonane do inwestowania w nieruchomości to cały klucz sprowadza się do tego, żeby takie osoby poznać na spotkaniach.

Najwięcej osób chodzi na spotkania do Klubów Inwestora tam większość osób inwestuje w nieruchomości. Jak przyjdziesz na takie spotkanie i powiesz że masz mieszkania w takiej lokalizacji, i nie pomyliłeś się w wyliczeniach na pewno komuś takie mieszkanie sprzedasz. To podstawowe miejsce do szukania inwestorów.

Innym miejscem są na przykład venty, które organizuje ASBIRO. Ostatnio na konferencji „Myśleć jak milionerzy” organizowałem warsztaty z wyszukiwania okazji poniżej ceny rynkowej. Podczas trwania takiego konwentu poznałem potencjalnie 30 osób którzy mogą być chętni kupić ode mnie mieszkania.

Dobrym pomysłem jest również uczęszczanie na kursy i szkolenia dla inwestorów. Pamiętaj, że na kursy nie jedzie się po to, żeby zdobywać wiedze, tylko żeby zdobywać kontakty, osoby o podobnych zainteresowaniach. Jak zrobisz wydarzenie, który w tytule ma coś z nieruchomościami, i frekwencja będzie przynajmniej 20 osób, to potencjalnie poznasz 20 osób które chcą inwestować w nieruchomości. Oczywiście na tym spotkaniu może z 5 osób będą miały wolną gotówkę z którą będzie chciał coś zrobić, a reszta kontaktów będzie przynosić zyski dopiero w przyszłości. Ale to jeden z najlepszych sposobów na poznanie dużej ilości inwestorów, którzy też mają znajomych którzy interesują się kupnem nieruchomości.

To dobra droga żeby zacząć, czyli spotkania klubu inwestora, płatne wydarzenia i inne gdzie są szkoleniowcy od inwestowania w nieruchomość. Jednym z takich miejsc jest też kontestacja.

sprzedaz-z-lokatorem

Co interesuje inwestora

Żeby sprzedać komuś nieruchomość, musi ona spełniać wymagania, które ustaliliśmy z naszym zespołem. Jednym z takich narzędzi jest Excel do którego wprowadzamy dane, cena zakupu, cena pośrednika, koszty aktu notarialnego, sądu, koszty czynszu, remontu, zdjęć, koszty wystawienia oferty.

Jeżeli po wszystkich nakładach inwestycyjnych mieszkanie sprzeda się z zyskiem np. 40 tys. i Excel to pokazuje to możemy wysłać do inwestorów zapisane w pdf, on sobie na to popatrzy i jak według jego opinii liczby się zgadzają to w taką inwestycję wchodzi. Jeżeli znamy się lepiej z inwestorem można mu przedstawić nowe informacje, jaka jest cena i czy bierze tą nieruchomość. Takie okazje sprzedaje się zazwyczaj podczas 10 sekundowej rozmowy.

Największy problem sourcingu to stworzenie sobie siatki kontaktów, która do ciebie dzwoni i wysyła oferty inwestycyjne. Nie martw się za bardzo, że nie sprzedasz bo w Polsce osób z gotówką jest na prawdę dużo. Masa osób pracuje w korporacjach i nie ma na co wydać gotówki którą zarobili na etacie. Wystarczy, że znajdziesz okazję inwestycyjną a nabywca na pewno się znajdzie.

Mam nadzieję, że wystarczają co dobrze opisałem ci o co chodzi w sourcingu i jak na nim zarabiać. Nawet jeżeli nie chcesz, żeby to było główny źródłem dochodów, to wystarczy, że raz do roku usłyszysz o naprawdę dobrej ofercie i polecisz ją inwestorom, co zakończy się dla ciebie fajnym bonusem w postaci kilku tys. zl.

skup_mieszkań_udzialy