Jak sprzedać mieszkanie z lokatorem?

Niewyrównany stan prawny i faktyczny, może być przyczyną wydłużenia procesu sprzedaży takiego mieszkania. Są to najczęściej sytuacje, kiedy cały czas przebywa w nim niechciany lokator. Z poniższego artykułu dowiesz się jak sprzedać takie mieszkanie.

Pozbycie się lokatora przed sprzedażą

Niechciany lokator wydłuża transakcję, dlatego najlepiej jest się go pozbyć i uregulować status prawny nieruchomości. Niemile widziany domownik, przebywa w mieszkaniu z równych powodów np. umowy najmu. Może być też tak, że zamieszkuje je członek naszej rodziny, któremu użyczyliśmy mu w ramach wdzięczności a teraz ciągle odmawia jego opuszczenia. Preteksty do wyrzucenia lokatora mogą być różne, np. związane z przemocą w rodzinie. W zgodzie z polskim prawem, dość liberalnym wobec niechcianych lokatorów, nie możemy wyrzucić go na bruk. Z wyjątkiem szczególnych sytuacji, kiedy do sprawy wkracza policja, właściciel musi przeprowadzić procedurę eksmisyjną.

Zważając na to, że taki proces jest czasochłonny i często kosztowny, powinno się zacząć od próby bezkonfliktowego załatwienia sprawy. Jeżeli lokator zamieszkuje w mieszkaniu na podstawie umowy najmu, wypowiedzenie jej zależy od treści i rodzaju umowy. Umowa, która została zawarta na czas określony po prostu wygaśnie a wcześniejsze jej wypowiedzenie jest możliwe na warunkach w niej zawartych. Jeżeli w umowie nie jest przewidziane tam przedwczesnego wypowiedzenia z uwagi na sprzedaż mieszkania, można spróbować dogadać się z najemcą. Często sprzedaż mieszkania jest spowodowana z nieprzewidzianych wydarzeń np. gdy nagle potrzebujemy dużej ilości gotówki. Jednak, jeżeli właściciel bierze pod uwagę, że w przyszłości, będzie chciał je sprzedać, ale oczekuje na lepsze warunki rynkowe albo ofertę, warto jest w umowie zawrzeć wpis, który uzasadnia tą sytuację. Umowa na czas nieokreślony może być wypowiedziana jedynie w sytuacjach zawartych w ustawie i terminach ustawą określonych.

Prawo reguluje sytuacje, kiedy umowa może zostać wypowiedziana przed terminem, to jest, kiedy lokator zalega trzy pełne okresy płatności. Za każdym razem wypowiedzenie musi być sporządzane na piśmie, w którym trzeba zawrzeć termin zakończenia trwania umowy i opuszczenia lokalu. Jeżeli wypowiedzenie wynika z nieuregulowania czynszu na czas, należy w nim zawrzeć wezwanie do zapłaty wskazując termin, do którego powinien dokonać płatności. Obie strony mogą również dogadać się co do treści umowy, wtedy mogą dowolnie modyfikować treść wypowiedzenia, zawierając w nim termin inny niż pierwotnie.

W momencie zakończenia umowy najmu, lokator powinien mieszkanie jak najszybciej opuścić. Jednak, jeżeli najemca lokalu jest nieprzekorny i nie chce opuścić mieszkania na czas, trzeba uzbroić się w cierpliwość. Prawo w takich sytuacjach jest bardziej przychylne lokatorom, których nie można z danego mieszkania wyrzucić, nawet jeżeli realizujemy swoje prawo własności. Zostaje nam przeprowadzenie procedury eksmisyjnej. 

Operacja taka jest rozpoczynana od złożenia pozwu o eksmisję, trzeba w nim zawrzeć wezwanie do zapłaty i opuszczenia lokalu, i wypowiedzenie umowy. Jeżeli zajęcie lokalu odbywa się na podstawie innego dokumentu, należy w pozwie opisać wszystkie okoliczności oraz wskazać dowody, które uzasadniają eksmisję.

W trakcie wyroku, sąd może wskazać, że lokatorowi należy się lokal zastępczy. Prawo te dotyczy:

• Kobiet w ciąży,
• Niepełnoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz opiekuna i osobę wspólnie z nią zamieszkałą,
• Obłożnie chorych,
• Emerytów i rencistów, spełniających wymagania do świadczenia pomocy społecznej,
• Osoby bezrobotne,
• Osoby spełniające przesłanki określone przez radę gminy w uchwale - jeżeli nie mogą zamieszkać w innym lokalu,

Jeśli nakaz opuszczenia mieszkania jest w trakcie wykonywania, a lokator w drażniący lub uporczywy sposób działa przeciwko porządkowi domowemu, przez co korzystanie z innych lokali jest uciążliwe, wówczas sąd może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmy mieszkania socjalnego.

Z datą uprawomocnienia się wyroku, właściciel zobowiązany jest złożyć wniosek o przyznanie klauzul wykonalności i ten prawomocny wyrok jest podstawą do złożenia wniosku eksmisyjnego do komornika.

Lokatora zgodnie z przepisami nie można wyrzucić na „bruk”, z tego wynika, że komornik jest zobowiązany do każdorazowego zbadania, czy przysługuje prawo do innego lokalu socjalnego lub tymczasowego. Sprawa jest prosta, jeżeli wynika to z wyroku. W innych przypadkach komornik musi wezwać gminę, aby ta wskazała tymczasowe mieszkania socjalne do którego lokator musi się udać. Są to lokale o niższym standardzie, ale muszą spełniać poniższe wymagania:

• Dostęp do wody – istnieje możliwość, że kran lub studnia znajdują się poza budynkiem,
• Dostęp do WC – toaleta również może znajdować się poza budynkiem,
• Dostęp do światła dziennego i oświetlenia elektrycznego,
• Dostęp do ogrzewania i zainstalowania sprzętu do gotowania,
• Powierzchnię przyjemniej 5 m2 na osobę,

Mieszkanie zastępcze musi być położone w tej samej miejscowości co opuszczany lokal, najwyżej w miejscowości położonej niedaleko, zgodnie z ustawą chroniącą lokatorów w tym samym lub pobliskim powiecie.

Mieszkania tymczasowe, są pod kontrolą gmin i ich liczba jest zwykle niewystarczająca. Dlatego czas oczekiwania na taki lokal jest duży, może potrwać kilka miesięcy, czyli przez ten czas niechciany lokator musi pozostać w naszym mieszkaniu.

Lokal, do którego uda się osoba eksmitowana może wskazać gmina, albo inna osoba, w tym właściciel lokalu.

Osoba, która zajmuje lokal bez prawnego pozwolenia, musi co miesiąc uiszczać odszkodowanie do właściciela mieszkania, w wysokości czynszu który gospodarz otrzymywałby za wynajem nieruchomości. Jeżeli takiej osobie nie przyznano mieszkania tymczasowego, może ona wystąpić o odszkodowanie w stosunku do gminy, wszystko jest uregulowane w art. 417 kodeksu cywilnego.

Czy lokator może utrudnić sprzedaż mieszkania?

Powyższe scenariusze są raczej ostatecznością i są one stosowane, gdy lokator jest opryskliwy i nie chce dobrowolnie opuścić mieszkania. Jednakże właściciel ma za zadanie jak najszybciej dążyć do bezkonfliktowego ugodzenia sprawy, bo taki lokator potrafi być sporym utrudnieniem w sprzedaży mieszkania. Na przykład, może mieć problemy, żeby wejść do środka. Lokator może być dodatkowo wściekły, kiedy dowie się, że chcemy sprzedać mieszkanie, co może zniechęcić potencjalnych kupców. Jeżeli dojdzie do sprzedaży takiego lokalu, a właściciela łączy z nim umowa najmu, nabywca przejmuje obowiązki i prawa wynajmującego. Jeżeli nowy właściciel będzie chciał się pozbyć najemcy, będzie musiał przeprowadzić procedurę eksmisyjną, gdzie na samą myśl może to zniechęcić innych potencjalnych kupców.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem a prawo

Właściciel może dobrowolnie dysponować swoim prawem, w tym do sprzedaży swojego mieszkania nawet kiedy zajmuje je lokator, a nabywca przejmuje po prostu prawa i obowiązki aktualnego właściciela. Obostrzeniem nie jest zameldowanie lokatora w mieszkaniu ani przysługujące mu prawo dożywocia. Polega to na zajmowaniu lokalu aż do śmierci, które jest zapisane w księdze wieczystej nieruchomości. Takie zapisy najczęściej ustanawiają osoby, które podarowały nieruchomość komuś bliskiemu, ale chcą mieć gwarancję mieszkania w nim do swojej śmierci. Prawo to jest obciążeniem dla nieruchomości – co za tym idzie, dla każdego kolejnego jej właściciela. Mieszkanie takie można dalej sprzedać tylko lokator musi wyrazić zgodę na wyprowadzkę a procedura eksmisyjna nie jest w tym przypadku potrzebna. Prawo dożywocia można zamienić na dożywotnią rentę, jednak potrzebna jest na to obopólna zgoda. Mieszkanie z takim lokatorem jest ciężko sprzedać.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem – czy jest opłacalne?

Sprzedaż takiej nieruchomości może zniechęcić potencjalnego kupca na takie mieszkanie, opisane tu procedury są kosztowne i czasochłonne, jednak nie należy jej jeszcze skreślać. Są przypadki, kiedy uporczywy lokator odmawia opuszczenia lokalu, jednak jest to rzadkość, są nawet sytuacje, kiedy nieruchomość z lokatorem to atrakcyjna oferta. Odbywa się to, kiedy sprzedajemy lokal z najemcą, który regularnie uiszcza zobowiązania zawarte w umowie, i szukamy inwestora, kupującego nieruchomość jako inwestycję z przeznaczeniem na wynajem. Wówczas nasz klient dostaje gotowy produkt – mieszkanie z najemcą. A w kwestii opłacalności takiej inwestycji, zależy ona od różnych czynników, takich jak aktualna cena, ceny z dniu zakupu, czy mieszkanie jest zakupione na kredyt czy za gotówkę. Trzeba jednak wiedzieć, że istnieje taka opcja i nie zawsze jest ona skomplikowana. Można poszukać na rynku ludzi, którzy akurat potrzebują takiej okazji.