Jak sprzedać zadłużone mieszkanie?

Często na nieruchomości mogą być nałożone długi wynikające z równych tytułów które przechodzą na kolejnych nabywców wraz z prawem własności. Sposobem na zniesienie zadłużenia z nieruchomości może być sprzedaż a uzyskane środki przeznaczyć na spłatę długu. Jednakże transakcja tego typu jest złożona i niekiedy wymaga zgody osób trzecich, ale można ją bez dużych problemów przeprowadzić. Na dole możesz znaleźć podpowiedzi o tym co jest przyczyną nakładania długów na mieszkania i jak sprzedać zadłużone mieszkanie.

sprzedaz zadluzonej nieruchomosci

Spadek z długami

Przejęcie spadku poza przysporzeniem majątkowym może przysporzyć nam wiele problemów, szczególnie jeśli spadkobierca posiadał długi. Zgodnie z polskim prawem odziedziczenie jest realizowane na podstawie ustawy z dobrodziejstwem inwentarza, czyli odpowiedzialność za długi spadkowe jest równa wysokości dziedziczonego majątku. Kiedyś jeśli spadkobierca odmówił woli dziedziczenia w odpowiednim czasie, a jego odpowiedzialność za długi zmarłego była nieograniczona. Często zdarzało się, że spadkobierca musiał spłacić dług z własnego majątku, jeśli spadek nie wystarczał na całkowite pokrycie kosztów. Obecnie jednak takie ryzyko nie występuje, najgorsza sytuacja to dług w wysokości odziedziczonego majątku.

Natomiast spadkobierca który posiada wiedzę o długach, albo przewiduje że spadek może być zadłużony ma prawo odrzucić spadek. Ma czas do 6 miesięcy od momentu otwarcia spadku, czyli od śmierci spadkodawcy, albo od dnia w którym się dowiedział o tym. Odrzucenie dokonuje się poprzez złożenie oświadczenia przez notariusza albo przed sądem, jeśli jest otwarta sprawa spadkowa. Pierwsza opcja zatem jest wygodniejsza i szybsza.

skup_mieszkań_z_kredytem

Samodzielna sprzedaż

W sytuacji kiedy długi pozostawione przez spadkobiercę przechodzą na wierzycieli, mogą oni domagać się zaspokojenia swoich roszczeń. Mogą wtedy wszcząć egzekucje komorniczą przeciwko spadkobiercom, którzy ze spadkiem dostali też odpowiedzialność za długi. Jeżeli spadkobiercy mają wiedzie na temat wierzytelności zmarłego, mogą je zaspokoić, zanim zostanie powiadomiony komornik. Ze strony właściciela nieruchomości samodzielna sprzedaż zawsze jest korzystniejsza od sprzedaży na drodze egzekucji. Na przykład dla tego, że komornik pobiera od dłużników wysokie opłaty, albo cena wywoławcza nieruchomości wystawionej na drodze egzekucji jest zwykle niższa od ceny rynkowej. Natomiast, jeżeli uda się pokryć wszystkie koszta sprzedaży zaległości, dla spadkobierców pozostanie niższa kwota do podziału.

sprzedaz-udzialow

Jak przebiega sprzedaż mieszkania przez komornika?

Proces egzekucji rozpoczyna się na życzenie wierzyciela. W trakcie wniosku, po zajęciu nieruchomości, komornik musi zlecić biegłemu sądowemu wycenę w postaci operatu szacunkowego. Dokument ten jest powiązany ze wszystkimi organami i zainteresowanymi, ponieważ na jego podstawie ustalana jest cena. Przy pierwszej próbie licytacji, cena wywoławcza jest równa ¾ ceny szacunkowej, ale może zostać podwyższona, jednak gdy jest tylko jeden chętny do zakupu zostanie ona wystawiona za 75% wartości. W przypadku braku chętnych komornik, na wniosek wierzyciela wyznacza drugi termin licytacji, w którym cena jest równa 2/3 ceny szacunkowej. Oczywiście ostateczna kwota nabycia może być wyższa jeżeli na licytacji będzie kilku chętnych, w sytuacji kiedy jest zainteresowana tylko jedna osoba to właściciel nieruchomości jeszcze więcej traci na takim rozwiązaniu.

Jeżeli nieruchomość zostanie zajęta przez komornika nie ma już szans na samodzielną jej sprzedaż. Natomiast jeżeli jest ona zabezpieczona hipoteką, zatem bezpieczeństwo z uzyskanej kwoty ma bank, właściciel może poprosić o niezajmowanie i nielicytowanie nieruchomości, a sprzedaż jej z upoważnieniem właściciela, będącego jednocześnie dłużnikiem na wolnym rynku. Nie wszystkie banki jednak podejmują się tej praktyki, mimo że jest to nadzieja na odzyskanie części długu. W innych przypadkach dłużnik jest skazany na dobroduszność wierzycieli, a los nieruchomości jest zależny od wniosków składanych do komornika. Z tych powodów dłużnik musi dogadać się z wierzycielami, przed rozpoczęciem egzekucji.

skup_mieszkań_z_komornikiem

Sprzedaż zadłużonego mieszkania

Nieruchomości mogą byc zadłużone z różnych powodów i od tego zależy jakiego rodzaju formalności należy dokonać, żeby ją sprzedać. Niekiedy należności są wynikiem nie płacenia podatków, czynszu lub innych opłat spółdzielczych, najlepiej przed sprzedażą je uregulować. Drugi sposób to pobranie od spółdzielni wykazu wysokości zadłużenia, na którego spłatę może zgodzić się nabywca, jednakże może on żądać obniżenia ceny mieszkania. Wszystkie te sprawy najlepiej uregulować w umowie kupna i sprzedaży, aby każda ze stron była odpowiednio zabezpieczona.

skup_nieruchomosci_z_hipoteka

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką

Natomiast jeżeli mamy do czynienia z zadłużeniem wynikającym z niespłaconego kredytu hipotecznego, ale do tej operacji potrzebna jest zgoda banku. Nie ma znaczenia czy nieruchomość zabezpiecza kredyt zaciągnięty na jej zakup, czy też innej nieruchomości, podstawa roszczeń banku jest ta hipoteka. Jest on w postaci wpisu w księdze wieczystej, który roszczą wszystkie zabezpieczenia i obciąża nieruchomość, więc przechodzi on każdorazowo do właściciela nieruchomości. Jeśli bank wyrazi zgodę na sprzedaż, wystawia promesę czyli dokument który upoważnia do wymazania hipoteki gdy dług zostanie uregulowany. Jest on ważny 30 dni od wydania i musi zostać zawarta umowa kupna i sprzedaży w tym czasie. W tej umowie musi być zawarta kwota jaką właściciel musi zapłacić odpowiednią do zadłużenia z dnia wystawienia promesy. Jeśli uda się zawrzeć umowę, roszczenie z banku zostanie uregulowane, możliwe będzie wymazanie hipoteki z księgi wieczystej, a nieruchomość będzie wolna od długów. Jeżeli nabywca bierze kredyt na zakup nieruchomości, umowa jest skonstruowana w ten sposób, że część kredytu odpowiadająca do spłaty hipoteki zastanie przekazana do banku który jest wierzycielem, a reszta trafia na konto sprzedającego.

oddluzanie_nieruchomosci

Komentarze

Nie dodano jeszcze komentarzy pod tym artykułem

Opublikuj komentarz